国内房地产市场已持续数月回暖，但关于这种回暖能否持续的争论并未间断，尤其是房地产市场量价齐涨与开发投资持续低迷之间的背离使得市场未来趋势更显得扑朔迷离。本报告主要从分析房地产市场库存数据出发，对未来房地产市场的运行趋势进行分析和探讨。
一、房地产市场销售持续回暖，但开发投资依然偏冷
09年初以来，在经济刺激政策和信贷激增的带动下，国内房地产市场的一些“刚性需求”有所释放，房地产市场出现了交易量和房价齐涨的态势，不过，在房地产市场销量和价格回升的同时，房地产土地开发面积指数却并没有出现明显的回升趋势，这显示出房地产市场开发投资持续低迷的状态。下图1是1年多以来国内房地产市场销售价格走势与土地开发投资情况的走势比较图，从中可以明显看出房地产开发投资的低位徘徊走势。
按照正常规律，在房地产市场销售情况持续好转的情况下，房地产开发商也应该相应加大房地产开发投资的力度，而且考虑到从去年底至今，货币信贷一直处于比较宽松的状态，房地产开发投资应没有遭遇到明显的信贷瓶颈制约。综合各种因素，房地产开发投资没有出现明显反弹恐怕只能是由于房地产市场销量增幅与库存相比还太小，由于库存仍然需要较长时间消化，所以房地产开发商不愿意增加投资开发新房。下面我们通过实际数据来看上述判断是否成立，由于在国内房地产开发投资中，土地购置支出占据很大比例，因此，我们在分析的过程中，将同时考虑土地库存和房屋库存两方面的因素。
二、从库存情况看未来房地产市场趋势
1、土地库存巨大，按照历史速度消化需50个月以上
为了对全国土地库存量进行大致估计，我们以每年的土地购置面积减去完成开发土地面积的差值作为当年的土地库存量，累加每年的土地库存量作为累计土地库存量。使用这一方法计算土地库存量的可能存在少许偏差，主要是由于现有相关数据是从1999年开始的，而1999年之前缺少基数，因而累计从1999年至今每年的土地库存量存在低估实际土地库存量的问题，不过考虑到这一偏差不大，在此我们暂时忽略。
下表1显示的是从1999年到2009年每年全国土地购置面积和完成开发土地面积，以及两者的差，即为当年新增土地存量（表中第4列）。其中2009年数据为截止到4月份的值。从上表可以看出，土地购置面积和完成开发土地面积均在2007年达到峰值，之后出现下降。截至2009年4月，全国累计土地购置面积与累计完成开发土地面积的差超过10亿平方米，显示出房地产行业尚未开发的土地面积十分庞大。
下图2显示的是从1999年到2009年当年累计土地购置面积和累计完成开发土地面积，以及两者的差，即当年累计土地库存。可以看出土地库存一直处于上升趋势，07年略有下降，但08年土地库存再度上升。
在现有土地库存的情况下，假设没有新增土地购置，我们分别按照2008年、2007年和2006年当年完成开发土地面积，以及历史上单年最大完成开发土地面积（这里是2007年）这四种情景，计算出了消耗现有库存需要的月数（见图3）。
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