热点关注金融深化理论认为，金融深化能在市场的调控下更为有效地配置社会资源，一个不受管制的金融体系将会把储蓄资金引向收益最高的投资部门，但是，由于中国“新兴加转轨”的特殊国情，中国的金融深化速度称不上快，中国依然是一个金融抑制比较严重的发展中国家与转轨中国家。
中国的房地产金融依托于中国的金融环境与经济环境，无论从其发展脉络还是发展现况而言，必然受到外部生态与环境的刚性制约。进而言之，近年来中国房地产业日渐暴露出的一些问题，很大程度上可以由这种金融抑制下的金融安排获得解释。 中国存在较为严重的金融抑制 上世纪五六十年代起，为了迅速推进工业化进程，大批发展中国家在既有发展经济学理论影响下，普遍通过利率管制和信贷配给人为扭曲资金价格。美国学者罗纳德·麦金农首先注意到这种现象，将其称之为“金融抑制”，继而在此基础上针对性提出“金融深化”理论，主张放松政府部门对于金融体系的管制。 基于“新兴加转轨”的双重国情，中国的金融深化进程起步晚，程度低。按照雷蒙德·戈德史密斯提出的5项指标：货币化比率（M2/GDP）、金融相关率（全部金融资产与国内生产总值之比）、金融资产的多样化、金融机构种类和数量，以及金融发展的规范化来衡量，除了货币化比率畸高（远远超过发达国家水平），金融相关率与发达国家上世纪80年代水平相当（但这一比率受资本化比率显著影响），其余3项与发达国家相比均有显著差距。 观察金融资产与金融机构多样性的最重要依据是非银行资产（包括股票、债券、保险等资产）的规模，这些不同资产在全部金融资产中的占比大小可以用来衡量资产结构的变化。然而由多重因素共同作用，中国的银行资产占比畸高始终未有明显改观。央行报告显示，2012年全年境内社会融资规模为15.76万亿元，其中直接融资中的企业债券净融资2.25万亿元，企业境内股票融资2508亿元，两者合计占比仅为15.87%。 由于储蓄资金难以通过银行以外的合规渠道流入实体经济，中国存在较为严重的金融抑制的另一重反映是始终存在规模庞大且活跃的民间融资（尽管不为法律许可）。2005年3—4月间，人民银行在全国开展了为期一个月的“民间融资”情况摸底调查，最后得出的结论是：我国民间融资规模为9500亿元，占GDP 的比重为6.96%左右，占本外币贷款的比重为5.92%左右。如果考虑到央行的调查并不包括私募基金、地下钱庄等其他类型的体外循环资金，合理的推测是中国的民间融资规模远不止于此。 中国房地产金融结构失衡、 效率递减 作为中国金融组成部分，中国的房地产金融真正起步于1998年。出于扩大内需以应对亚洲金融危机冲击等考虑，当年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。以此为标志，中国实行近40年的福利分房制度宣告终结，新的住房制度取而代之。 据央行报告计算整理，因为房地产行业核心制度发生剧变，房地产贷款余额从1998年底的3106亿元急剧扩张至2012年底的12.11万亿元，14年内增长近38倍，年均增长高达29.91%，其占金融机构全部贷款之比也从1998年底的3%左右快速提高至2012年底的近20%。 中国房地产金融规模扩张的速度放诸世界范围实属罕见，其所受制于金融抑制的主要体现则在于结构失衡以及因之导致的后续供给递减和更为糟糕的效率递减。 其中专就结构失衡而论，中国的房地产金融高度依赖于银行信贷供给。据国家统计局报告计算整理，以2010年为例，当年房地产开发企业资金来源72494亿元，其中国内贷款12540亿元、利用外资796亿元、企业自筹资金26705亿元、其他资金32454亿元（定金及预收款19020亿元、个人按揭贷款9211亿元），当年资金来源中直接来自银行信贷的资金（国内贷款加个人按揭贷款）占比为30.0%，与此同时，由于第二大资金来源渠道企业自筹资金中的大部分主要由商品房销售转化而来，其中大部分仍然来自前期银行按揭贷款，按照保守估计首付四成计算，来自银行信贷资金总的比重达到52.11%。
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