热点关注步入9月份，整个惠州楼市的焦点都放在了“金九银十”。然而，“金九银十”之所以显得火爆，正是因为其他月份交易量的衬托。对楼市而言，8月算不上旺季，但回过头来看，惠州楼市的8月却是有声有色，交易量颇为出彩。
8月份网签量达2389套
惠州楼市在过了“红五月”后，6、7两个月的交易量都是平平淡淡。一方面是因为7、8月份是业界公认的销售淡季;另一方面，5月楼市的火爆造成了供需双方的透支，惠州楼市需要一段时间的调整。惠民之家监测数据显示，7月份惠城及仲恺区商品住宅共成交2217套，环比下滑2%。成交均价方面，7月商品住宅成交均价6543元/平方米，环比下滑4%，量价环比均下降明显。而截至8月25日，商品住宅成交量为1681套，成交面积195604平方米，预计全月总成交量在2000套左右。而整个8月份的监测数据为：全市住宅共网签2389套，环比7月的2201套，上涨了9%;就价格而言，今年8月份网签均价为6703元/平方米，环比7月的6543元/平方米，每平方米增长160元;同比2012年7月的6230元/平方米，每平方米增加473元。从网签数据来看，8月惠州楼市已经开始向上走。业界人士分析，7、8月份的交易平淡，有多方面因素。首先，今年惠州楼市经历了两个交易高潮，一个是在3月，一个是在5月。尤其是“红五月”，更是创下了惠州楼市交易的最高峰，甚至不逊于“金九银十”。这两个销售旺季吸纳了相当一部分购房需求，也消化了相当的市场供给。经历了销售高潮后，市场必然会恢复一定时间的平静，不管是供给还是需求都会出现明显减少，这也是6月份到8月份惠州楼市“淡定”的一个原因。
其次，开发商看重“金九银十”，会在9月或者10月集中推货。推货量增加的同时，也会有相应的优惠活动，为楼市造声势。购房者也是看准了这一节点，喜欢在“金九银十”出手，一来选择多，二来优惠多。买卖双方都“蓄力”瞄准9月跟10月，此前几个月的交易量肯定不会太高。
再次，除了推货量、优惠幅度等因素外，受天气因素影响，7、8月份要么是烈日高照，要么是大雨倾盆，还有台风光顾，购房者也不太喜欢在这个时候看房，毕竟看房也是件挺累的事情。
8月份实际交易量可观
虽然楼市有“金九银十”之说，但国内城市往往在8月份会呈现出楼市“淡季不淡”的火爆场面，虽然惠民之家的监测数据显示今年7、8月惠州楼市的网签数量差别不算大，但业内人士介绍，因为网签数据有一定的滞后性，难以及时反映楼市的真实情况，其实从8月中旬开始，惠州的楼市已然进入小高峰，甚至堪比“红五月”。而这种说法从网签量也可看出一二，例如，8月28日一天的网签量就超过了100套，这也就意味着8月中下旬惠州楼市的成交量已然出现明显上涨。而这一现象的出现，无疑会提振不少人的信心，也让人对“金九银十”充满了期待。
世联地产总经理苏剑告诉记者，就他们公司的业绩表现来看，惠州8月份的成交还是可观的，8月有两周的业绩甚至超过了“红五月”。另外，他们业绩的走势在月中开始出现上升，这种上升趋势在月末尤为明显，这种走势颇像今年的“红五月”。
苏剑还提到，8月份，尤其是8月中下旬，整个楼市之所以出现了量价齐增的情况，主要还是受到开发商提前推货的影响。“金九银十”将至，开发商要提前造势，所以不少楼盘抢先出货，导致了成交的提升。从成交的结构上来看，惠州依然是刚需领跑。
此外，整个大势的支撑也使得市民在此看好楼市，愿意购买。一直以来，惠州楼市较为稳定，今年整体情况向好，市民对于未来楼市发展的预期也在上升，这都推动了成交量的走高。
记者采访中也了解到，很多市民对于自己所要购买的房屋其实已有预期，甚至都看好了想要的楼盘。特别是一些热门区域的热盘，针对刚需的户型很受青睐。但受限于开盘时间以及开发商的推货量限制，购房者只能是“翘首以待”，一旦开发商推货或者开盘，中小户型的销售量还是很可观的。
金山湖片区成绩亮眼
在8月份的销售榜上，金山湖片区的热度令人惊叹。片区楼盘无论是价格还是成交量，都居于较高水平。此外，这种热度一直延续不减，还难被称为城市中心区域，市政实施也仍待完善，但是部分新盘价格早就已经攀上了8字头。而中原地产一项调查也显示，从客户的意向置业区域来看，惠城的大江北、金山湖是客户最关注的区域，而结合下半年金山湖片区几大新盘齐齐推新，无疑，金山湖及泛金山湖区域将是下半年的成交热点版块。
苏剑对此分析认为，目前来看，金山湖片区的地理位置其实相当优越，发展的前景好，所以现在看上去市政配套不成熟，居民也不是太多，但这些并不是太大的问题。
该片区的优势一是坐拥金山湖，二是处于城市中心地带。这里良好的前景已经吸引了国内大型家具商场落户，很多刚需也看到了这些优势，所以即便价格不低，配套也欠完善，但还是吸引了不少改善型客户与刚需型客户。具体的市政配套要等到居民住进去之后才能做。目前，楼盘自己在做一些配套，公交系统等也是等人入住即可完善。这里未来应该是定位豪宅生活区，所以购房者都不担心配套的问题，并且很看好该区域的发展。
有分析指出，金山湖所在的河南岸片区拥有“金山湖”、“东江新城”两大规划概念，而在这两个政府规划中，公园、设施配套、交通、城轨等等利好因素都在推动着这一片区的快速发展。两江一湖的风景带、楼盘刚需户型的定位也使该片区一时间成为许多新惠州人以及刚需客的首选地。由于该片区楼盘成集群式建造，在销售旺盛的同时，房源量也在不断增加，但许多开发商仍看好该区域未来发展，不少市民也对完善后的河南岸片区十分期待。
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刚需依旧主导市场
从惠州市场8月面积成交数据分析来看，主导月度成交的房源面积段依旧是80平方米—110平方米与110平方米—140平方米房源单位，1600套走量占据总成交数的66.97%，与上月基本持平。但与7月市场成交户型比较，在80平方米—140平方米的主成交面积段，8月市场成交往80平方米—110平方米单位大幅集中，单月成交879套，环比上涨184套，涨幅达26.47%。可见随着市场推货提速，尤其是龙光水悦龙湾等多户型组合楼盘新品入市，刚需客户大幅入市。
另外，140平方米以上大户型和60平方米—80平方米小户型分别走量495套、201套，与7月市场基本持平。在价格方面，除140平方米以上户型成交均价持续保持下行之外，80平方米以下、80平方米—10平方米、110平方米—40平方米面积段房源皆出现不同幅度上涨。其中，80平方米—110平方米面积单位从7月5512元/平方米到本月6028元/平方米，上涨516元/平方米最为明显。然而，之所以月度均价环比上浮仅2.46%，则主要源于140平方米以上户型低价的原因。据此分析，之前在市场上价格坚挺的大户型，已经明显出现了以价换量的趋势。
刚需多集中70后、80后
从8月份惠州楼市购房人群年龄统计数据发现，在楼市成交一线的购房人群以“70后”和“80后”为主导的主线未变，两年龄段的购房人群共消化1804套房源，占总成交数的75.5%，总体与7月持平。这种年龄阶段数的持续集中说明，自住型置业需求仍是市场首要推力。另外，对比7月年龄统计图发现，“90后”年龄段和其他年龄段分别购房181套、404套房源，占总数的24.5%，相较7月份的143套、395套的去货量，权重正在加强。分析认为，因为2013毕业季的到来，毕业即买房可能是其主因，在“90后”人群中，毕业买房可能会普遍化。
河南岸片区成交领先
8月惠州住宅成交前十名项目除了鑫月城、方直君御、中洲中央公园、中信水岸城等依旧网签较高外，还增添了龙光·水悦龙湾、方直珑湖湾东岸、海伦春天三大新生力量。8月销量前十名楼盘中，河南岸片区占4盘，水口、陈江片区各占2盘，桥东片区占1盘。值得一提的是，桥东虽然仅2个上榜楼盘，但由于其区域内各大项目销售量均匀、落差小，使整个片区销售量大幅提升。据统计，成交前十名片区共成交2245套，占全市总成交的94%。
从月度成交楼盘排行榜来看，单价5000元/平方米至7000元/平方米的房源仍是8月份新房成交的主旋律。前十楼盘平均价格维持在7500元/平方米左右，该单价区间对市场价格有着一定的导向作用。
据惠民之家市场监测，鑫月城、水悦龙湾、方直君御、中洲中央公园、方直珑湖湾东岸均主推刚需户型;海伦春天则主推奢华型叠墅，由此可见，刚需型、改善型需求仍支撑着惠州楼市，成为购房主力军。从8月购房人群户籍分布状况统计数据来看，“一家独大，两翼齐飞”的基本格局仍未改变，但本市城区购房的绝对优势正在弱化。具体到各个具体的购房群体又出现新的变化趋势。其中，本市城区购房881套，占总成交36.88%;本省其它区域和外省市区域分别购房581套和649套，分别占总成交的24.32%和27.17%。三个区域的购房者共消化2111套房，依旧占据总成交九成市场。
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