热点关注9月3日，总部位于深圳的宝能集团高调宣布加入“综合体扩张混战”，未来5年内将打造40个创新型购物中心，希望借机从区域性房企蜕变为全国大型的综合体开发商。
自从2010年住宅市场限购后，房企大量涉足商业地产开发，地方政府在土地出让时也加大非住宅配建比例。虽然“满城尽是综合体”一直伴随着质疑，但相对于已被万科、保利、中海、恒大等龙头瓜分的住宅市场，商业地产不仅是新的利润增长点，还被不少第二梯队或中小型房企视为“弯道超车”的最佳机会，但这些房企准备好了吗?
宝能称要走“跨界商业”模式
“商业地产的竞争日益激烈，未来成败将是模式之争。”宝能集团副总裁吴永刚说，宝能集团从2010年就瞄准商业地产，未来将加速投入，走“跨界商业”新模式，宝能商业管理公司已正式成立，未来5年内宝能将投入1200亿元，打造40个创新型购物中心，未来集团商业地产开发比例将调整至接近50%。
何谓跨界和新型购物中心?宝能商业管理公司总经理张春昊称，在宝能购物中心里，除传统的购物、餐饮、娱乐功能外，还将融合海洋馆、演艺中心、养生保健、各类高端科技的体验等，宝能新型购物中心将全部统一经营，长期自持。
业内人士称，近年来在商业地产开发热潮中，不少企业都提出过各种计划，如宝龙、红星美凯龙等，虽然扩张计划颇受质疑，但企业凭此知名度大增，在三四线城市频频成功拿地，商业建设暂缓，先销售住宅回流现金流，不排除宝能也将走此模式。
集团出钱，高薪挖团队
但宝龙高层否认了上述说法。“定了目标就一定会做到。”吴永刚说，截至2013年9月，宝能已进入深圳、北京、上海、乌鲁木齐、桂林等28个城市，旗下已有15个购物中心在建，其中还包括一些超高层写字楼物业，总开工面积达1000万平米，总投资超过500亿元。
记者了解到，宝能目前仅有两个购物中心开业运营，都位于深圳，为深圳南山ALL CITY、深圳龙岗ALL CITY，北京项目还处于土地接触中，宝能有意在顺义拿地修建宝能广场。
据悉，宝能操作商业地产的资金大头来自宝能集团，并以高薪挖角万达等成熟商业运营人才组建团队，架构上也模仿万达，招商由集团统一负责，配备两名正副总经理，其下是负责各业态的招商总监。
“任何一个商业地产项目都无法靠租金维持，一定会有一些销售比例。”张春昊说，宝能商业的核心购物中心全部自持，但其余配建部分会销售回款。此外，在项目开发前期，宝能发展商业所需资金大部分还是来自宝能集团的支持。
资金、运营压力巨大
张春昊称，宝能将偏向体验式商业，包括餐饮娱乐、海洋馆、演艺大厅、生态农场、高端养生会所等多种形式，这些在自持购物中心的占比将达到70%以上。
“五年建40个购物中心，一年要有8个商业项目在建，这对公司现金流和招商、管理能力要求都极高。”据曾为万达集团服务过的商业管理公司高管介绍，2012年万达也就开业了17个万达广场和1个万达中心。“一个购物中心光电费的成本一年就要支出3000万元以上，到时候拿什么养?”上述业内人士说，零售业越来越难做是行业大趋势，何况宝能还要加大体验式业态的自持，成本将更大。
据悉，成立于1992年的宝能集团旗下共有四大核心业务，具体为综合物业开发、现代物流、文化旅游和金融，集团旗下还有两个上市公司，控股上海A股上市的宝诚股份，同时是深交所上市的深振业第二大股东。“集团旗下已有上市公司，并不需要上市或做REITS(房地产信托)。”上述宝能高层表示，商业地产是宝能最重要的产品线，公司希望成为领军的综合体开发商。
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