热点关注本报临沂4月20日讯(记者 李虎) 棚户区改造如何破解拆迁难题?临沂市在涉及人口最多的棚户区项目东风东关片区改造中,创新棚改模式,放弃棚改中的土地收益,最大程度上让利于民。截至目前,东风东关片区的棚户区改造项目还建施工进展顺利,还建住宅建设将在2015年年底前完工。
东风东关棚户区十多年来一直是临沂棚户区改造的老大难。从2001年开始,临沂市政府就多次计划启动东风东关片区的棚户区改造,因为土地征收难等各种原因没能启动。2012年,东风东关棚户区改造工程于被临沂市政府列为全市重点棚户区改造片区,涉及面积和人口均为目前全市之最。该片区位于市区解放路东段北侧,北至涑河南街、南至解放路、西至沂州路、东至朝阳寺街,总用地50.52公顷。
由于该片区加盖、扩建现象严重,征收成本过高,开发商不愿意参与棚改项目。为此,临沂市政府变身“土地运营商”,在东风东关棚户区改造片区土地招拍挂时,按照每亩760万元的土地征收成本价出让土地,政府再将土地出让所得还给棚改项目。临沂市政府旗下临沂城投集团与当地开发商成立合资公司,按照开发商的运作方式对项目进行管理,具体的拆迁征收、建设等工作由临沂市政府主导完成。
记者从东风东关棚户区改造工程建设协调推进小组了解到,截至目前,东风东关片区的棚户区改造项目还建施工进展顺利,在建施工面积90多万平方米,片区棚改配套建设的临沂八中的3栋教学楼已主体封底,预计5月底可交付使用,还建住宅建设将在2015年年底前完工。
商业开发谁做谁亏
东风东关片区位于临沂老城区黄金地段,可这块黄金地段为何却引不来开发商?
临沂城投开元置业有限公司项目经理高全德告诉记者,东风东关棚户区改造之所以吓走开发商,最主要的原因是这一片区加盖、扩建现象严重。这一片区曾经进行过多次拆迁调查摸底,摸底一次,居民加盖一层,居民在原有住宅上加盖3-4层成了普遍现象,容积率超过了4,征收成本过高。“拆迁后再把居民就地安置,征收的房屋建筑面积大,建设面积小,开发商不足以通过商业运作的收益来完成弥补还建的费用。”
高全德算了一笔账,根据目前的规划粗略计算,东风东关棚户区拆迁后新建住宅面积为75万平方米,其中还建住宅60万平方米,每平方米的建安成本大约为4000元,开发商纯投入的还建费用就要约24亿。剩余15万平方米商用住宅按照每平方米4000元销售,收入6亿元左右,若去掉建安成本,利润约4亿元。可用于销售的商业面积约25万平方米,建安成本每平方米4000元左右,总计约10亿元,一平方米沿街商业房的售价1万元左右,收入约为25亿元,利润在15亿元左右。
高全德说,除去还建住房,开发商还要建设管网、道路、人防工程,以及小区内社区管理用房、学校等配套设施,此外还要偿还贷款、融资的利息。“通过卖商品房、商铺来弥补配套和建安成本的方式,开发商单独运作下来肯定要亏本。”
760万元/亩 卖地收入舍掉换来什么?
为完成东风东关棚户区改造项目的市场化运作,临沂市政府下属的临沂城投集团与山东开元置业集团有限公司联合成立临沂城投开元置业有限公司负责该项目。
该公司作为开发商对项目进行管理,具体的拆迁征收、建设等工作都由临沂市中心城区开发建设指挥部和东风东关建设协调推进小组来完成。在征收改造过程中,东风东关棚户区改造项目通过土地招拍挂,按照每亩760万元的土地征收成本价出让土地,政府再将土地出让所得还给项目部,这就相当于政府放弃了卖地收益,让利于民。
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