热点关注写字楼市场：一线城市甲级写字楼租金上涨
截止到2013年上半年，全国20大主要城市写字楼市场甲级写字楼总存量将近3400万平方米。在未来3年内，未来供应量将有望超过5800万平方米。在甲级写字楼总存量中，一线城市占比高达60.3%。其中，仅上海、北京两城市甲级写字楼存量占比达46.7%。高纬环球研究部定期监测的中国20大写字楼市场甲级写字楼平均租赁价格上涨至每月每平方米202元(折合每月每建筑平方米141元)。其中，北京作为中国写字楼租金最贵的城市租金继续领跑全国，有效净租金达到每月每平方米514元(折合每月每建筑平方米360元)。上海以每月每平方米405元(折合每月每建筑平方米284元)紧随其后。截止到2013年上半年，中国20大写字楼市场甲级写字楼平均空置率为11%。其中，北京、上海等一线城市持续高租金及低空置。相比之下以青岛、重庆、成都为首的部分二线城市由于新增供应陆续进入市场且短期内无法被消化，空置率均超过30%。
零售物业市场：一线及二线城市新增以购物中心为主
截止到2013年上半年，20大城市零售物业总存量超过5600万平方米，其中，一线城市购物中心占比为70%，百货占比接近22%，二线城市购物中心占比接近58%，百货占比为33%。在一线城市中，深圳购物中心占比最高，约占整体零售物业存量的79%。而北京，作为中国最大零售物业市场，百货占北京整体零售物业存量的24%，位居一线城市之首。二线城市百货平均占比约为45%，其中大连最高，接近60%。而华东各市购物中心占比较高，多数超过60%，其中宁波购物中心占比超过80%，居20大城市之首。零售物业未来三年的新增供应量将超过3800万平方米，绝大部分新增供应将以购物中心为主，一线城市新增购物中心占比将超过95%，而二线城市将超过87%。从购物中心空置率来看，一线城市购物中心平均空置率接近 10%，二线城市中，重庆、沈阳、青岛及厦门等城市由于部分项目招商未达到市场预期，购物中心空置率高达15%-20%。
投资市场：整售投资活跃
2013年上半年中国整售投资市场比较活跃。报告显示资金来源呈现多源化趋势，除传统的基金、保险机构等，有更多人民币信托、家族资金、上市公司加入投资者行列。虽然去杠杆化趋势进一步限制了买方购买力，由于住宅投资收到抑制，写字楼市场和零售物业投资市场仍旧持续升温。在各类民间资本不断加码商业地产推高散售价格的同时，不少知名投资机构也在加紧收购整售项目，特别是零售物业项目。以投资为目的的大宗交易数量不断上升。无论境内商业管理公司，还是境外大型商业基金，都准确迅速在一、二线城市布局。由于目前市场处于高位，预计更多优质物业持有方将陆续出让手中的优质物业。
对于零售地产市场而言，未来将呈现多样化格局，网络购物将表现出更大的增长潜力，网络零售市场交易总额占社会消费品零售总额的比例将持续上升。为了抵御电商的冲击，越来越多的开发商倾向于将其新项目定位为购物中心，预计未来购物中心的市场份额将稳步上升。
新型城镇化下房地产发展趋向多元化，商业地产将有稳定需求支撑
20余年来，特别是房改以后，房地产业对国民经济发展起到了重要的作用，也产生了一系列的问题。自2003年起，针对房价上涨过快带来的社会矛盾和经济风险，我国及时实施了房地产市场调控政策，并加快建立健全住房保障制度。通过不断细化政策，房价过快上涨的趋势得到抑制，住房投资投机需求基本消失，调控政策取得了阶段性成效。但目前房价稳定在一定程度上是限购、限贷、限价和行政问责等措施的作用，而不是市场本身发展的结果，反弹压力大。许多政策仍具有短期化、相机化、被动式的特点，调控的总体效果仍不理想，政策变化比较快，社会预期不稳定，民众质疑也较多。
可以说，时至今日，房地产产业形态已渐趋稳定，相关矛盾已基本暴露，具备了建立长效调控的基础。在新形势下，房地产市场调控必须变“被动”为“主动”，从长效住房制度设计的角度进一步完善市场调控。
不能偏失——重视产业发展中经济和社会双重职能
作为经济增长的重要动力之一，房地产业是发展中国家城镇化过程中的客观要求。在我国，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例不断增大，2012年全国为19.7%，北京为 48.8%，上海为45.3%。在20世纪90年代应对亚洲金融危机和2009年拉动经济增长过程中，房地产业也发挥了作用。完成城市化进程后的多数发达国家，其房地产投资占GDP的比例一般会稳定3%—5%，而我国2012年这一比例为13.8%。
同时，房地产业是一个关系到民生、执政能力的产业。世界上多数国家都努力通过住房政策稳定社会、提高公民认同感。因此，应该更加重视房地产业的社会职能，将住房政策作为提高人民生活水平、实现“住有所居”的重要举措。
当然，住房制度改革初期曾过多注重市场化，过多偏重房地产业的经济职能，现在需要通过加大住房保障等手段进行纠正。但不能因为社会舆论对其社会职能渲染较多而纠正过偏，房地产业还必须履行经济和社会双重职能，这仍然应该作为房地产调控的一个基本原则。
相互衔接——明晰住房供应中市场与保障双重体系
当前，我国的住房市场化供应体系已基本建立，多数家庭通过市场解决了住房困难问题。2011年，城镇人均住房建筑面积达到32.7平方米。市场在解决效率问题的同时，难以兼顾公平，部分中低收入家庭无法通过市场解决住房问题，全国城市人均住房面积低于16平方米的家庭还占 25.5%，因此必须加大保障性住房供应力度，“十二五”期间将保障性住房建设作为重点是必要和及时的。
住房的保障供应与市场供应必须相互衔接而不是彼此分割。一是在保障性住房建设供应中更好地利用市场机制，如通过政府购买或补贴支持企业建设经营保障性住房，用市场的基本规律规范保障性住房的建设和公共资源的配置，是保障性住房可持续发展的必要条件。二是要建立从保障到市场的通道，鼓励中低收入家庭通过努力劳动提高收入，改善住房条件，如通过经济适用住房的共有产权、公共租赁住房的先租后售，使中低收入家庭进入市场时获得政府的扶持。进一步细化住房分类供应制度，消除保障与市场间的“夹心层”，形成有梯度的住房消费模式。
市场和保障共同构成的“双体系”，不同于计划体制向市场体制转变过程中的“双轨制”，而是符合“处理好政府和市场的关系，更加尊重市场规律，更好发挥政府作用”要求的长期性制度安排。既不能再在大力发展市场化住房时忽视保障性住房建设供应，也不能在大规模推进保障性住房的时候冲击市场化供应体系，“市场主导”模式仍然应该是我国住房供应的长期特征。考虑到各地区经济水平、收入水平、居住水平等差异，应该允许不同地区探索具体的“双体系”模式。
因地制宜——统筹住房保障中产权与租赁双重模式
从国际经验看，住房保障可分为解决居住安全问题、满足基本住房、改善居住质量和环境、提高住房自有率等四个阶段。目前，我国的住房保障还处于初期阶段，仍应以解决新城镇居民和低收入老城镇居民的居住安全和基本居住需求为主，有一个渐进的过程。
做好住房保障与住房困难家庭相匹配的理想做法是住房普查，但由于当前城市的居住地与户籍地分离现象突出，居住状态复杂，实际也很难通过住房调查精确地确定住房困难群体的数量。而且，从国际经验看，任何城市的住房困难对象都是动态变化的，不可能在短时期内“一劳永逸”地全面解决住房困难。例如，新加坡组屋的预售、我国香港的公屋轮候，都需要3年左右时间。因此，可以通过住房保障申请家庭的数量来确定住房保障的建设供应量，然后在政策实施中依据申请家庭的数量、结构变化进行实时调整。此外，城市住房保障覆盖面还必须与城市住房困难家庭需求、财政能力相适应。
不同城市可以因地制宜，确定相应的住房保障方式。在住房供应紧张的城市，以新建保障性住房为主，在供求矛盾不大的城市，以货币补贴为主。为减少管理成本和统筹保障性住房资源，可以将现有的各种保障性住房归并为产权型和租赁型两类。产权型可采取有限产权、共有产权等不同形式，租赁型可将廉租住房、租赁型经济适用房和公共租赁住房等归并为一种，根据不同保障对象的住房支付能力，给予相应的租赁补贴。例如，最低收入家庭，租金主要由政府承担，中低收入家庭，租金由政府和个人按比例分担等，形成与收入相应的梯度补贴机制。
稳定预期——强化市场管理中供应和需求双向调控
房地产市场调控将是我国城镇化过程中的一项长期任务。2011年，我国城镇人口比重达到51%，国际上许多国家在城市化达到40%～60%时，都遇到过非常严重的住房问题。而经济波动、货币供应、人口导入、土地供应、市场预期等变化，都会导致房地产市场发展的不确定。房地产市场调控既要管理好住房价格和住房投资两个主要宏观目标，又不能损害市场在微观层面发挥配置资源的基础性作用。
在人多地少的情况下，住房必须回归居住功能，全面遏制投机需求。只有房价预期稳定，才能带来购房行为的理性和投资的均衡增长。各地需要结合房价问责制的要求，创新房价管理政策，可以借鉴德国对地价、房价、房租等实行“指导价”制度等经验。
同时，从目前的需求调控为主过渡到供需双向调控。从土地供应源头做好供应管理，根据城市发展的人口增长、产业布局等来规划住房建设。提高市场供应透明度，公布未来数年住房建设用地的总量和布局，公布当年在建项目，稳定市场。将普通中小套型商品住房和保障性住房土地供应计划分别制定。严格执行“2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量”，未来若干年，对住房供应紧张城市的供地计划也应参照此执行，特别要加大市场化住房建设用地供应，以“加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应”，建立长期均衡的住房供应机制。
短期的工作重点是要完善住房限购政策，从行政限购逐步过渡到信贷等经济限购。鼓励实施区域性限购，将住房限购与人口合理布局结合起来，如成都、贵阳、太原等中西部城市多只限主城区、不限郊区，是一种不错的选择。
从中长期看，要通过完善房产税来逐步取代限购政策。目前，可试点对存量房征收房产税，抑制对住房的过度需求。还要尽快完成对房地产税收体系的整体设计，适时向社会公布，以在这一领域稳定社会预期。
总体而言，可按照“长期调供应，短期调需求”的原则，同时考虑住房的消费属性和投资属性，完善房地产市场调控体系。短期的房地产市场波动具有资本市场的特征，信贷与社会预期等可作为稳定市场的主要工具，中长期应从土地供应、住房供应体系完善等入手。
针对目前城镇化热点问题，高纬环球指出，中国当前城镇规模结构的不合理、福利保障的无法普及、土地城镇化快于人口城镇化等问题导致城镇化无法在质量上进一步提升，很大程度上抑制了城镇化对扩大内需和产业升级的促进作用，大量的资金在短时间内进入房地产市场推高土地价格反而成为产业进入的障碍。新一轮城镇化规划即将出台，预计中国政府将通过一系列的体制改革以及科学规划来改变传统城镇化中过度依赖土地财政、投资拉动的发展现状，稳步推进以产业和实体经济为基础的新型城镇化。
新型城镇化将为房地产行业带来新的发展方向及增长潜力，甚至将可能改变房地产行业的规则和格局。作为实体经济发展的衍生需求，房地产市场尤其是商业地产将得到稳定持续的市场需求支撑，实现有持续生命力的、健康的多元化发展。
新型城镇化也将为房地产市场带来新的发展方向及增长潜力，甚至将改变房地产行业的规则和格局。
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