热点关注成交下挫，房贷松绑，“金九银十”的济南楼市再次迎来关键的调整节点。以成交量、房贷新政、房价等热点问题为“战场”，太悲观与太乐观的声音正相互博弈着。
比看上去美的成交量
“金九”落下帷幕，根据济南住宅信息网的数据统计显示，9月份本地共计网签商品房7474套，其中住宅4928套(均未剔除退房量)，商品住宅的网签套数环比同比均有2成以上的跌幅。
首周无楼盘项目加推、网签量连续两周下跌，其实早在9月初时，种种迹象就已预示着今年的“金九”将成色不足。而更令人失望的是，“银十”开局楼市再次遭遇“滑铁卢”：国庆7天假期省城仅网签商品房481套，其中住宅245套;前者同比跌去45%，后者则跌去35%。
一连串成交数据相继下滑，本地楼市是否又不乐观了?
今年各月的济南商品住宅成交情况透露出了很多信息
“金九”济南楼市成交低迷是不争的事实，但考虑到今年整体市场的调整大势，仅仅依靠同比与环比两项指标来衡量近期的市场表现未免有失偏颇。考虑到退房情况的存在，9月本地的商品住宅实际网签套数估计在4500套左右——成交表现虽然不及7、8月时，但却明显优于前6个月。
在今年5月中旬到6月底时的一段时间内，济南商品住宅曾经连续6周交出了网签套数不足900套的“成绩单”，周成交量最低时仅有700余套。如果以此为标准粗略计算，年内济南商品住宅的月度成交“底部”大概是3000套左右——这也就意味着，即时市场再低迷，各月的成交数据也不会跌至3000套的“红线”以下。而从前9个月的统计数据来看，5月的成交量恰好处于“底部”，我们似乎不能给高出“底部”近50%的9月市场一个“差”。
房价点评网济南首席分析师王伟认为，9月本地市场成交量下滑主要有两方面的原因。一是限购取消的刺激作用使得7、8两月市场成交量较大，消化了楼盘项目大部分的蓄客量，导致9月份的蓄客不足，9月超6成项目开盘去化率不足40%也证明了这一点。而另一方面，则是因为购房者对贷款松绑怀有积极预期，观望情绪比较浓厚使然。
近几年来“金九银十”的概念已经逐步弱化，单纯以各月的新房成交量来划分的话，2012年时是“金十二银十”，2013年时是“金三银十”，所谓的“金九”基本已名存实亡。因此，抛开对“金九”的过高期望，9月济南的市场成交虽说不上好，却也不能算差，至少比看上去美。
期望过高的限贷松绑
9月最后一天央行正式发文，之前热议的首套房认定标准及房贷利率传言终于尘埃落定。除了重申首套房最低首付30%，贷款利率最多可打7折外，首套房的认定标准发生了大变化。已有1套住房并结清贷款的，再申请时可按首套房标准执行;拥有2套及以上住房并结清贷款的，也可由银行灵活确定首付比例及贷款利率。原先的“认房又认贷”变为了“认贷不认房”。
新政出台，业内普遍看好其对市场的刺激作用。国君宏观任泽平就直呼其为“迄今为止最具力度的救市政策”，并认为其有媲美2009年政策的效果。中信地产组也持类似观点，提出一二线城市10月份销售量将全面反转，房价下跌幅度逐步收窄。
央行新政解限房贷(人民日报蔡华伟制图)
不过，也有并不十分乐观的观点。融360信贷专家徐瑾就认为，首付30%的标准没有下调、重申最低7折利率优惠，这一切的决定权仍然在银行，并不能保证新政可以按100%的预期执行;与此同时，松绑限贷可能会释放楼市低迷的恐慌信号，反而会促使购房者更加谨慎，继续观望。
业内的担忧并不是没有道理。乐居在国庆长假后联系了济南各家银行，中行、建行以及传言已实施新政的农行都一致表示，还在等待具体的文件，目前仍然在沿用之前的房贷政策。而随机走访的祥泰城 ( 微博售楼处 论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、名辉豪庭 ( 微博售楼处 论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)以及海尔绿城全运村 ( 微博售楼处 论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)三个项目的工作人员均表示，随着新政出台，假期期间各项目的客户来访量与成交量都有显著增长，仅全运村在国庆7天就总计有500组左右的客户来访。
王伟在接受乐居采访时表示，新政实施对改善型需求有一定的释放作用，但济南不像一线城市那样有完备的产品结构。省城楼市的刚需属性非常明显，改善型住宅相对较少，外围的改善型产品只是舒适度有所改善，配套设施等有着明显的不足，因此整体的供需情况不会有大的改变。
实际上，同为省内城市，青岛早在节前就已经开始执行限贷松绑，而其所面临的境况也很有代表性：买卖双方等待细则落地，市民虽有换房意愿但“卖旧换新”需要时间，二手房交易平稳上升空间有限。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受采访时就表示，年底之前房价可能不会出现全国性的反弹，房贷松绑虽然可以刺激需求，利于房价止跌反弹，但目前市场的库存压力依然非常大。易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱也持同样的观点，他认为今年房地产市场最大的问题还是供大于求，如果没有首套利率低至8折以下的“超级核武器”，对目前最大的客户群体——首次置业者来说，并不会产生根本性的影响。
关于房价的统一态度
“930”房贷新政出台的当天，我们看到购房者问得最多的一个问题是：房价要涨了吗?
仿佛是有默契一般，10月1日晚间网上就有绿城集团要求浙东区域公司对项目价格进行梳理上调的文件流出。此后，四个全国行房地产企业的涨价通知开始疯传，绿地、碧桂园等均牵涉其中。不过，剧情在节后出现了反转，有媒体报道称所谓的“涨价通知”其实是部分项目的一种营销炒作手段。
涨价风波至此并没有结束，最先传出涨价消息的绿城认可了相关文件的真实性——至少济南的绿城项目已承让了涨价这一事实。媒体报道称，绿城百合花园 ( 微博售楼处 论坛 相册 户型样板间 点评 地图搜索)的相关工作人员表示已经接到了涨价的通知，而乐居走访海尔绿城全运村也得到了肯定的答复。知情人士向乐居透露，价格调整也不全是因为央行的房贷新政，具体的调价幅度已交由各项目根据实际情况确定。
济南绿城项目的调价已箭在弦上，这是否意味着大范围的涨价潮将在济南市场蔓延?其实未必。考虑到绿城济南项目更多针对的是改善人群，乐居同时走访了两个刚需产品为主的项目：祥泰城及名辉豪庭。针对涨价问题，其工作人员给出的答复都是仍在等待公司的统一安排，目前没有调整计划。从这个答案中我们能看到房企与项目也在观望，或许是观望购房者对新政的反馈，或许是观望先行调价项目的成绩，总之，至少短期内本地房价大涨的可能性很小。
实际上，相较于从项目处得到明确的涨价降价说法，我们不如来尝试分析项目调整价格背后的原因是什么。
山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海博士就表示，今年济南市场的成交量预计可以达到600-650万平，虽然低于2013年时，但却高于2012年，可以排到近十年第二的位置，市场表现并不低迷。在基本面良好的大背景下，银行降低利率的动力不足，本地房价既不具备上涨的条件，也不大可能会大降。
房价点评网济南首席分析师王伟也持相似的观点。根据房价点评网的统计显示，截至9月底，济南商品住宅的库存量约432.48万平，去化周期约8.28个月，延续了7月以来的上涨趋势。在近期部分项目售价已贴近成本的情况下，高企的库存压力依然是本地市场在四季度要解决的难题。因此，存量大、资金压力大的楼盘项目会延续之前的降价策略，以求快速走量;而产品稀缺、升值潜力大的项目，价格将依然坚挺。
9月末，万达华府携首开之势取得了去化83%的逆势好成绩，而同期开盘的另一周边项目去化率仅有4%——虽然相较万达华府其均价每平便宜了一千元左右。相较于单纯的低价项目，一些配套或升值潜力更佳的高价项目反而更有市场。应该说经过年内的一系列调整，济南市场分化的趋势正日渐显著，未来我们或许不能再以一个均价来概括这个市场的实际情况了。
购房者的抉择时刻
山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗在之前接受乐居采访时曾表示，年内济南房价下跌的主要原因，一是因为整体经济的疲软，一则是因为市场供需压力的进一步扩大。在此背景下，他认为四季度的济南楼市很难有所反弹，最快也要等到明年三、四月份时市场形势才会有所好转。
不过，如今房贷松绑政策横空杀出，为四季度的楼市走向多增了几分悬念。考虑到7月限购松绑后网签量刚刚上演了一出狂欢“大戏”，我们有理由相信四季度的本地楼市成交将极大程度的优于预期。而究竟能“优”到什么程度?我们不妨来做一道数学题。
根据住宅信息网的统计数据显示，2013年全年济南网签成交了商品住宅59855套，而今年截至9月份，相应的住宅累计成交量为40368套(9月数据未剔除退房量)——这意味着，如果今年省城的住宅成交量要赶上去年时的水平，4季度需要网签20000套，平均到各月约为6700套左右。
10-12月月均网签商品住宅6700套，这一任务并不轻松。一方面，7月份以来济南的商品住宅预售证审批速度逐月减慢，在去库存的首要矛盾下，市住建委正在控制新项目的入市节奏;另一方面，年内的土地出让面积也不足以支撑大批的新项目入市，年底的开盘加推量势必有所下滑。在此背景下，要市场连续3月维持在高位，难度不小。
但也并不是毫无希望，毕竟限贷松绑就是目前看来最有效的“强心剂”，各家银行如果真正能够给出优惠的贷款利率，购房者肯定也是不吝惜将淡季“买”成旺季的。毕竟就像孙大海所说，即使今年的市场成交量不及2013年时，也是近十年毫无争议的亚军。
对于购房者来说，也是到了抉择的时刻。如果采用“240天购房窗口”的说法，现在这扇最佳购房“窗口”正逐渐关闭，四季度或许将是剩余不多的买房良机。我们始终倡导理性置业，盲目出手固然是冲动，一味观望寻底似乎也不能称之为理性，购房者应该抛弃太悲观或太乐观的心态。如果这个市场真的有“底”，今年的济南楼市无疑已经触底——但每个理性的置业者不妨自问，这个市场真有所谓的“抄底”吗?
孙大海博士的一番话放在这里是最合适的：“如果确实有需求，随时可以出手购房，等等再出手的心态完全没必要，也不会等来什么结果。即使降价了，开发企业就不控制成本了吗?品质就不会降低了吗?‘买的没有卖的精’，真能占到便宜吗?多比多看，不要轻易下定，但是看准要果断下手，买了就不要后悔，买不上会更后悔。”
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