热点关注据证券日报报道 11月22日,央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。对此,多位业内人士均认为,这是对房地产市场的重大利好。对开发商来说,这意味着将从银行获得更低利率的贷款,融资成本降低;对购房者来说,首套房的利率折扣将明显增加,月供也会减少。
“一线城市及库存去化周期在15个月以下的城市的房价将出现小幅上涨。”同策咨询研究部总监张宏伟向记者表示,但降息并不能让开发商过于乐观,大多数城市库存过高,房企资金链紧张难以改变,尤其中小企业,仍然可能面临更多债务违约的市场风险。
房企加快跑量去库存
“降息并不一定给开发商资金链带来很大程度的缓解,虽然贷款利率降低,融资成本也相应降低,但房企从银行获得的贷款总量并不一定提高。”某房企高层向记者坦言,银行等金融机构对于楼市“风险控制”要求不低,“惜贷”现象未来一段时间内还将持续。
据记者表示,从融资角度而言,房企从国内获得的开发贷仍将有限,但临近年底,还款压力和业绩压力同时压顶,降息对房企贷款刺激虽有限,但可以从减少商业贷款购房月供等方面刺激购房者入市,这将在短期内拉升楼市成交量,上市房企若能抓住这一“窗口期”卖房,销售业绩压力和现金回笼压力都将得到一定程度的缓解。
事实上,多数标杆房企都拥有灵活应对市场走势的能力,包括针对不同城市的不同市场快速调整销售策略。鉴于此,有业内人士称,降息之后,有些房企可能会减少一线城市销售速度较快的刚需产品的优惠幅度,但不意味着大幅提价;反之,对于开发商项目布局较为密集且滞销项目存货较高的城市来说,低价跑量,快速回笼资金,提高项目周转速度仍是房企执行的主流销售策略。
“我们没有涨价,反而最近都在办优惠活动,单套总价可以优惠40万元~70万元之间。”北京市亦庄某项目销售人员向记者表示,“项目周围的新盘房价水平也都差不多,都在促销。毕竟,开发商年底都有业绩压力的”。
某房企高层也向记者称,公司不会捂盘惜售,将继续坚持跑量的高周转战略,加快清理库存,将重点放在提高周转率上,同时争取尽快回笼现金。
正如张宏伟所示,虽然大多数城市楼市短期内将出现一波放量的成交行情,但整体仍然面临去库存压力。
购房者可趁“窗口期”入市
值得注意的是,尽管降息难以改变房企资金链紧张的现状,但对于购房者来说,降息无疑提供了一个购房“窗口期”,一方面开发商想促销回笼现金;另一方面贷款购房利率降低则可以实现购房者减少购房成本和月供压力的意愿。
实际上,根据链家地产市场研究部统计,“930”新政后,今年10月份,在链家地产的成交案例中,商业贷款占比上升19个百分点至51%,11月份也将维持较高水平,预计央行此次降息后,商业贷款购房占比或将进一步有所提升。
同时,张旭预计,由于二手住宅价格对于市场形势及预期较为敏感,因此不排除未来房价伴随着成交回暖出现缓慢上涨的可能性,但新房市场方面由于整体库存压力依然较大,因此短期内尚不具备涨价动力。
不过,中原地产首席分析师张大伟认为,降息将带动一、二线城市楼市资金面好转,房价再跌的可能性接近于零,但三、四线城市因为库存绝对值过高,将难以回暖。
张宏伟则表示,短期内来看,降息将带动楼市成交量反弹,价格将会逐渐坚挺。他预计,在一线城市及库存去化周期在15个月以下的市场基本面良好的城市,房价将会出现小幅上涨的现象。
鉴于此,张宏伟认为,对于购房者来说,可以把握降息后的短期政策红利带来的购房“窗口期”,赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段,也趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段入市购房。
算账
房贷100万
30年利息
省下一部车
降息后，房贷利率将出现下调(包括公积金贷款利率)，对于打算贷款买房，以及已购房、采取浮动利率合同的家庭来说，能节省一笔利息开支，有助于支持自住型、改善型住房需求。
本次降低贷款基准利率，购房者可以省下多少钱?若购房者贷款100万元、银行房贷利率采用基准利率不上浮来估算：
购房者贷款100万，期限30年，下调利率后，可省出一辆车的价格。
分期贷款 月供将减少 总利息将减少
5年 298元 17939元
10年 204元 24327元
20年 234元 56179元
30年 262元 94074元
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