热点关注继限购政策被逐步瓦解之后，多地将救市焦点转向“限贷”。虽然限贷政策已经放开，但是银行却不肯落实，这自然也成了市场关注的焦点。
限贷放开银行为何不接招
全国房地产商会理事李骁表示：“限贷手段与限购手段是完全不同的，限贷并不算行政手段，而是银行选择规避风险的金融手段。”此前，由于部分地区房价由涨转跌，并进入持续下行通道，导致部分房屋变成“负资产”，一些业主选择“弃房断供”，给银行带来坏账压力，信贷风险引起了银行方面的极大关注，因此现在各大商业银行在房产信贷的政策执行上更加谨慎。
房贷新政看上去很美 降息对楼市回暖影响不大(图片来源于网络)
中国银行某位个贷客户经理表示，由于现在吸储的资金成本太高，银行本身没有动力做房贷，过去几年七折放出去的贷款目前均处于亏损状态，八五折也只能保本。
专家表示，当前房产市场的潜在需求还是存在的，多数刚需消费者还在做进入市场前的选择判断，这就需要有政策和制度对其进行指引。因此，如果能够进一步针对刚需加大房贷的松绑力度，或将在一定程度上带动成交量上升。
青岛现代松绑后，大部分银行仍然还是停留在政策层面，真正落地、出台实施细则的并不多，多家银行放松了首套房认定标准，但青岛市民更为关心的七折利率没有重现江湖。
多数国有商业银行表示，房贷还清再买视为首套，但在利率方面均表示没有更多优惠，七折优惠则是“没有细则”。
据悉，目前青岛几大国有商业银行首套房贷利率基本以基准为主，部分股份制商业银行最低可以打到九五折，作为本土法人银行的青岛银行最低可以打到八八折。
一家国有银行的相关负责人表示，“现在我们银行的房贷业务办理数量确实不多，房贷新政策也没有具体实行，实施细则还要等总行制定。”
出现这样的局面也是有原因的，“首先是银行不愿意把资金放在房贷业务上。”据岛城一家股份制银行信贷部负责人介绍说，相对于房屋贷款，银行更倾向于小微贷款，“主要是因为金融监管层对于银行的小微贷款比例和额度，有比较严格的考核制度，银行每年必须完成定量小微贷款任务;其次，相对于利息率较为固定的个人购房贷款，小微贷款的议价能力更强，银行的定价权比较大，业务利润空间也相应比较大。”
限贷解除对于房地产市场有何影响
业内专家分析认为，即使银行取消限贷政策，其对楼市的刺激效应也不大。因为过去银行实行的限贷政策主要是限制投资、投机性购房力量，不予购买第三套住房贷款;对达不到有关资格的非本地居民暂停发放购买住房贷款。现在，如果落实重新认定首套房标准，只是对过去被“误伤”的改善住房条件的购房者予以“平反”，允许其成为“刚需”一族，但由此释放的购房需求是有限的。
最近几年实行限购、限贷政策的效果来看，其调控效应是递减的。新政策刚实施后取得了一定的效果，如对抑制投资、投机性购房需求起到了一定的作用;但过一段时间后其效果就减弱了。从这几年的总体情况来看，这类政策的效果没有达到政策设计的初衷，表现在全国各地房价普遍偏高，超过了大多数“刚需”的实际支付能力，房地产“泡沫”没有减少，反而仍在不断“吹大”。
房贷新政看上去很美 降息对楼市回暖影响不大(图片来源于网络)
限贷政策是在过去经济高速增长时期和房地产“非常态”下设计与实施的，而在我国经济明显进入新常态下、国家强调通过改革开放和结构调整增加发展动力的新时期，限购、限贷 政策已显示出针对性不强的局限性，现在即使取消限购、限贷也不能为经济增长、结构调整提供太大的动力。
青岛房地产市场中，不仅房贷新政中的七折房贷利率未见踪影，银行对于房贷客户的要求也被提高，对于刚需一族而言，享受房贷新政并不容易。
在一家贸易公司上班的刘女士原本打算年底之前购置婚房，房贷新政出台后看房热情陡增，但银行的反应却让她有点“心寒”，“我咨询了多家银行，都表示，如果客户资质较好才有可能享受到一定的折扣优惠，且需要对其工作单位、年收入、银行存款额等方面作综合评估，有的银行规定存款额要在50万元以上，有的银行规定必须是私人银行的客户，并且要求资产额最低几百万元，对于我来说几乎不可能达到。”刘女士说。
房贷新政规定首套房的贷款结清后，再次购房仍视为首套房，改善型群体尤其是“首改族”被视为新政最大的获利者。
据悉，目前岛城前来银行咨询提前还贷的客户变得越来越多，有的银行表示比10月初增加了五成左右。“最近提前还贷是个热门，按照往年提前还贷或是出现在年底左右，很多人将手中闲余资金还贷，而今年受到房贷新政落地的影响，提前还贷的热情明显提高了。”一家股份制银行的个贷负责人称。
央行降息能否提振房地产市场
央行11月份下调贷款基准利率，这是基准利率两年来首次下调，被市场机构视为继“9•30房贷新政”后房地产市场又一政策利好。
调整后，五年期以上贷款基准利率降为6.15%，较此前利率下降0.4个百分点，相当于此前利率打了九四折，在一定程度上降低了购房成本，因此此次降息被部分机构解读为央行再次出手救市。
房贷新政看上去很美 降息对楼市回暖影响不大(图片来源于网络)
针对此次利率调整，中国房地产业协会名誉副会长朱中一说，利率调整更多的是从降低中小企业融资成本等方面考虑，并非直接利好房地产市场。相比此次降息，落实好“9•30房贷新政”对市场基本面的积极影响会更为显著。
中国房地产研究会副会长胡志刚认为，这说明银行整体对房地产行业风险偏好提高，房地产行业信贷环境已经发生较大改变，“风景这边独好”的流动性充裕景况很难再现。
“住房市场在逐步回归居住属性，房地产行业对流动性的吸附能力在逐步降低，高房价和购买力之间的脱节问题短期内难改观，降息对房地产市场的提振作用不会很明显。”胡志刚说。
更重要的原因在于房地产市场的基本面已经发生改变。国家统计局公布的最新数据显示，10月末，商品房待售面积58239万平方米，比9月末增加1091万平方米，其中住宅待售面积增加611万平方米。高库存、结构性过剩、房价偏高、购买力不足等判断已经基本成为业内共识。
朱中一认为，近年来房价持续快速上涨和部分城市盲目扩张，今年以来的这轮调整正是市场周期性规律作用的结果。在市场化改革、分类调控、房地产税收改革、住房信息联网等政策预期影响下，住房市场正在逐步回归居住属性，住房消费也将更趋理性。如果高房价和购买力脱节的矛盾得不到解决，库存消化还将是一个长期的过程。
新政出台一周后的青岛市场，无论是新房还是二手房市场，央行降息对成交尚未有明显影响。业内人士认为，本次降息幅度有限，短期难以刺激大量资金进入楼市，但是连续降息的概率较大，未来或对楼市构成实质利好。多名置业顾问表示，降息后咨询及看房人数略有增加，但并不是很明显。“这部分客户转化为成交，估计还需要一段时间。”二手房中介的日子也没有明显好转。一名经纪人表示，降息后二手房市场的反应并不明显，带看量与以往相比没有大的变化。
相关统计数据也佐证了降息后一周，楼市变化不大。根据青岛网上房地产统计数据显示，11月21日央行宣布降息后，截至26日，工作日成交量维持在350套左右，周末成交量则不到300套，与降息前相比，没有明显变化。二手房方面，11月20日，青岛二手房签约100套;21日降息宣布当天二手房网签88套;降息后的22、23两日，因适逢周末，分别仅成交17套和7套;24和25两日均成交104套，降息前后成交量并无明显变化。
岛城一位地产业内人士张先生透露说，降息后各地涌现了诸如“成交回暖”、“房价要上涨”之类的报道，但至少就青岛来说这种情况并不存在，钱并未大量流入楼市。“降息0.4个百分点对购房成本的实际影响有限，目前的影响还仅限于心理预期上。”张先生表示，近期楼市成交量略有上升是受年底地产商促销优惠力度加大的影响，并非因为降息，“不想买房的人不会因为降息去买房，而想买房的人也很难在一周内完成看房、决定购买、网签，即使降息有刺激作用也要在一两个月后逐渐显现。”
青岛市工商联房地产行业联盟秘书长龙江认为，这次银行降息只是政策调整的一个开始。降息不是为了救楼市而是鉴于整体经济的发展放缓。对于房地产的意义是打开一个调整的时间窗口，但一次降息改变不了什么，不会影响楼市走势。近2-3年里如果降息常态化，对于购房者来说可以降低还款成本，有助于市场企稳。
青岛地产界资深人士张百忍则认为，贷款利率下降0.4，相当于利息打了94折，贷款人可以少还钱了，对于购房有一定的刺激作用，但是刺激不大。因为现在整体经济形势不行，没人敢出钱购房。整体的经济形势和央行降息影响可以相互抵消，所以央行降息对楼市影响不大。、
房贷从香饽饽到鸡肋经历了什么
不久前央行召开住房金融服务专题座谈会，要求商业银行改善住房金融服务。从另一个侧面看，这也折射出一段时间以来个人住房贷款之难。曾经被银行视作是优质、低风险业务的个人住房贷款业务，为何如今不再受商业银行青睐?
从去年四季度起，商业银行对个人房贷业务就不再热情。各行普遍上浮二套房贷利率，差异化对待的首套房贷也已普遍取消八五折优惠，甚至还有上浮。同时，贷款申请发放全周期明显拉长。
房贷新政看上去很美 降息对楼市回暖影响不大(图片来源于网络)
过去个人房贷颇受各大商业银行看重，一个重要原因是，在金融创新充分开展之前，个人房贷的利率水平较高，银行在该板块所要承担的风险却很低，性价比较高。但在金融创新冲击下，银行较低利率水平的存款加速流失，使得银行不得不主动提高利率以应对，资金来源成本明显提高。目前，银行个人房贷业务利差不足3%，这就使个人房贷业务对银行的吸引力下降。更何况，个人房贷每笔贷款资金额较小，却同样要占用大量人力和管理成本，商业银行自然失去了兴趣。在鼓励金融创新、政策扶持小微的大背景下，小微贷、消费贷等业务可以给银行带来的利润水平也比个人房贷高得多，“冷待”因此开始。
另外，个人房贷业务对银行的资本充足率压力雪上加霜。巴塞尔协议Ⅲ出台之际，中国银监会推出相应监管要求，商业银行资本充足率达标压力加码，银行为了达标而“惜贷”，缩减占用资本多的业务，增加占用资本少、甚至不占用资本的中间业务、表外业务。个人房贷期限较长，是占用资本的大户，而盈利贡献却越来越小，成为商业银行眼中的“鸡肋”。
我国房价长期上涨，支撑了个人房贷业务的稳定性，出现违约概率较低。今年以来楼市出现分化，悲观者担心：楼市价跌，是否会产生负资产并危及银行?当经济下行、个人房贷偿还能力下降，恶意违约是否会出现?这些担忧或许也是商业银行对个人房贷“冷待”的原因。
大环境的综合变化因素叠加，使市场对近期央行窗口指导究竟能有多少效果存在保留，如果商业银行面临的环境不变，个人房贷要再成“香饽饽”恐怕较难。
责任编辑/wangping
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